真人番摊官网关注互联网产品管理,交流产品设计、用户体验心得!

佛山南海万事达广场可行性研究报告doc

时间:2019-06-25 22:43 来源:未知 作者:admin

  佛山南海万事达广场可行性研究演讲.doc

  本文档一共被下载:

  ,您可全文免费在线阅读后下载本文档。

  1.本站不包管该用户上传的文档完整性,不预览、不比对内容而间接下载发生的反悔问题本站不予受理。

  2.该文档所得收入(下载+内容+预览三)归上传者、原创者。

  3.登录后可充值,当即主动返金币,充值渠道很便当

  同意并起头全文预览

  佛山南海万达广场 可行性研究演讲 佛山南海万达广场项目可行性研究演讲 目 录 第一章 项目泛论 1 1.1项目布景 1 1.2可行性研究结论 5 第二章 项目投资情况和市场研究 7 2.1宏观市场阐发 7 2.2佛山房地产阐发 8 2.3佛山商品室第市场总体环境 13 第三章 项目阐发及评价 30 3.1地块阐发 30 3.2项目SWOT阐发 33 第四章 项目定位 35 4.1产物定位 35 4.2 客户定位 35 4.3 价钱定位 35 第五章 项目开辟扶植进度放置 37 5.1相关工程打算申明 37 5.2项目总包单元 37 第六章 项目经济测算 39 6.1 项目可售物业发卖收入测算 39 6.2 项目总投资估算 39 6.3 项目经济效益阐发 42 6.4 资金筹措与使用 45 6.5投资利用打算(现金流测算) 47 6.6 财政测算结论 50 第七章 可行性研究结论与建议 52 7.1 拟建方案的结论性看法 52 7.2 建议 53 第一章 项目泛论 1.1项目布景 1.1 .1 项目概况 佛山南海万达广场项目位于广东省佛山市南海区广东金融高新手艺办事区桂澜路与五胜河南路交汇处项目北临金融高新区金融城项目,西邻桂澜路及保利花圃项目地块朴直,呈矩形外形广东金融高新手艺办事区是广东扶植金融强省计谋七大根本性平台之首,也是广东省人民当局核准的独一省级金融后台办事基地,努力吸引金融机构的数据处置核心、呼叫核心、灾备核心、培训核心、研发核心等后台机构以办事金融业为焦点营业的办事外包企业及金融机构总部、区域总部落户。 .70万平方米,规划总建筑面积约69.83万平方米,容积率5.50,建筑密度53%。产物类型包含甲级写字楼、豪宅、大型贸易广场、五星级酒店、室外步行街等。该项目是近年来南海区稀有大体量贸易地块。项目将在2年时间建成开业,其次要经停业态包含百货、超市、酒楼、影城、KTV、商务酒店等。 项目打算总投资约72亿元,打算融资额度25亿元。 1.1.2 开辟主体 本项目标开辟主体为佛山南海万达广场投资无限公司。公司成立于2012年5月24日,注册本钱6亿元,由大连万达贸易地产股份无限公司全数一次性注资。 1.1.3 开辟商母公司概况 ● 名 称:大连万达贸易地产股份无限公司 ● 注册地址:大连市西岗区长江路539号 ● 办公地址:北京市向阳区开国路93号万达广场B座写字楼20-25nfc ● 法人代表:王健林 ● 注册本钱:37.36亿元(截至2011年12月31日) ● 组织架构图: ● 运营概况 公司成立于2002年9月,2009年12月全体变动为股份无限公司,注册本钱37.36亿元人民币,是大连万达集团旗下贸易地产投资及运营的独一营业平台。公司的主停业务为贸易地产投资及运营办理,焦点产物是以“万达广场”定名的万达城市分析体。 截至2011岁尾,公司曾经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资扶植了87个万达广场,此中已开业49个万达广场,正在运营26家五星级或超五星级酒店。公司打算在2012年新开业17个万达广场和大连万达核心,新运营8家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国结构的大型贸易地产投资及运营商,公司在中国贸易地产行业内居于绝对领先地位,是中国贸易地产的领军企业。 目前公司主停业务次要包罗以大型购物核心为主体的贸易核心投资与运营(简称“贸易核心”);五星级及超五星级酒店的开辟与运营(简称“高级酒店”);贸易运营及物业办理(简称“贸易办理”);写字楼、公寓和室第的开辟发卖(简称“发卖物业”)在内的四大焦点营业板块,公司四大营业板块之间彼此支撑、彼此提拔,构成了一个无机营业全体。这种以贸易核心为焦点、充实挖掘营业板块之间联动效应的城市分析体开辟与运营办理,形成了本公司的焦点营业成长模式。 以“万达广场”定名的城市分析体是目前国表里领先的贸易地产产物,具有显著的社会经济效益: ● 为商贸、文化、文娱、体育、餐饮等第三财产供给广漠的成长平台,从而带动地点城市的财产布局调整; ● 全方位满足和缔造新的消费需求,从而无效拉动和刺激消费; ● 制造新的城市核心,完美城市区域功能,推进城市平衡成长; ● 缔造大量的就业岗亭; ● 汇聚了浩繁国表里出名企业,实现贸易持续繁荣,缔造持续巨额税源。 公司在市场所作中逐步构成独有的焦点合作劣势,次要体此刻:完整的财产链、凸起的资本获取能力、奇特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及施行能力、优良的企业文化和杰出的品牌影响力等方面。依凭上述焦点合作力,公司在全国范畴内实现了万达城市分析体产物模式的快速复制,成为目前国内独一实现全国结构的城市分析体投资及运营企业。 将来,公司将操纵“万达广场”的品牌影响力,继续重点拓展一线城市市场,恰当扩大在二、三线城市的结构,并力争在各区域市场拥有必然的市场份额,从而巩固并进一步扩大全国性结构的持久合作劣势。 公司的持久计谋方针是:巩固亚洲贸易地产排名第一的领先劣势,力争成为全球贸易地产行业的领军企业,最终成为全球持有物业面积最大的贸易地产企业,从而实现“国际万达,百年企业”的愿景。 1.1.4大连万达集团概况 大连万达集团创立于1988年,构成贸易地产、高级酒店、旅游投资、文化财产、连锁百货五大支柱财产截至2011年12月31日,企业资产1950亿元,2011年年收入1051亿元,纳税163亿元。已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块片子银幕、40家百货店、45家量贩KTV。截至2011年12月31日,万达贸易地产公司目前持有收租物业面积903万平方米,是亚洲排名第一的不动产企业。打算到2012年开业70个万达广场,持有收租物业面积1300万平方米(位列全球不动产行业第四),年房钱总收入跨越70亿元,规模排名全球行业前五。 万达集团勤奋承担社会义务,党和国度赐与极高荣誉。万达集团董事长王健林成为全国民营企业中唯逐个位身兼、全国工商联副主席、全国政协常委的企业家。王健林还担任着中国企业家协会、中国贸易结合会、中国房地财产协会的副会长等一系列主要社会职务。 1.1.5承担可行性研究工作的单元 受托单元:佛山南海万达广场无限公司。 1.1.6 研究工作根据 《房地产开辟项目经济评价方式》(扶植部:建标[2000]205号) 《扶植项目经济评价方式与参数》 《关于印发经济评估方式的通知》及附件 《佛山地域扶植工程材料市场消息价钱》 本项目相关材料 1.1.7项目扶植规模和内容 本次研究的是佛山南海万达广场项目经济手艺目标如下表: 1.1.8项目开辟手续 项目地盘利用权取得 本项目于2012年05月24日由大连万达贸易地产股份无限公司通过竞拍获得。 项目开辟合法性手续 本项目标河山证、用地规划许可证估计在2012年07月取得; 本项目标工程规划许、施工许可证可证估计在2012年11月取得; 结论 本项目手续合法完成,开辟主体具备相关天分。 1.2可行性研究结论 1.2.1 市场预测 广东省金融高新手艺办事区位于中国消息假名城、广东“四小虎”之一、广(州)佛(山)经济圈焦点区――南海千灯湖畔,占地面积17.6平方公里,分为A、B、C三区;是广东扶植金融强省计谋七大根本性平台之首,也是广东省人民当局核准的独一省级金融后台办事基地,按照国务院《珠江三角洲地域鼎新成长规划纲要(20082020)》,纳入国度计谋; 从项目位置看,项目位于佛山市南海区千灯湖版块,属于广东金融高新手艺办事区是广东扶植金融强省计谋七大根本性平台之首,也是广东省人民当局核准的独一省级金融后台办事基地,是广东省的重点项目。同时地处桂澜路和海八路交汇点,位于广佛地铁线千灯湖地铁站和金融高新区地铁站之间。从交通方面来讲,佛山一环从这个地块附近颠末,地面上交通收集完美,地下有地铁线颠末,很是便利。从配套方面来讲,该区域的配套正日趋成熟。区域中小学及重点学校良多,客流量与人流量很大。从景观方面来讲,区域有千灯湖的湖景资本。海八路沿线向西走,是南海狮山,狮山是财产基地,那么千灯湖版块就是糊口基地 从项目定位看,项目作为万达集团华南地域第6座万达广场,项目建筑面积达70万平方米,还将配建IMAX片子院。而地块所处位置糊口配套成熟,各项市政配套完美,有较稠密的贸易空气。万达集团将以万达广场的形式,大连万达集团预备在佛山市投资200亿元,兴建4个大型城市分析体。并成心把佛山南海项目制造将建成佛山业态最全、规模最大,规格最高分析体。这些城市分析体包罗精品购物核心、连锁影城、大型电玩、奢华KTV、连锁数码电器、高档酒楼、特色餐饮、特色精品步行街、文娱休闲商街及高贵室第、SOHO公寓等。按照打算,建成后,这些项目将成为各镇街地标性建筑,大幅提拔佛山贸易运营程度和档次。 从项目客户定位看,项目室第及贸易用房次要针对深圳、广州、香港等周边一线城市投资型客户群,以及当地投资及具有改善性需求的客户群。项目位于金融高新区内部,周边遍及运营成熟的优良贸易物业,其作为城市最高端人群的堆积区域,贸易投资价值天然不问可知。同时,周边一线城市受房地产新政影响,大量资金寻求不变的投资渠道,因此,看好项目将来的市场发卖和运营前景。 1.2.2 项目分析评价结论 项目扶植手续正在打点之中 项目具有优良的社会效益 项目作为城市重点更新项目,其扶植有益于改善区域情况,提拔区域贸易空气,其必将成为佛山人心中新的财富热点。同时,跟着项目标不竭投入,也将为当局添加财务税收,缔造更多的就业机遇。 第二章 项目投资情况和市场研究 2.1宏观市场阐发 2.1.1 佛山市次要经济目标 近几年,佛山市GDP连结较高速度增加,2011年全年佛山完成出产总值6580.28亿元,按可比价钱计较,同比增加12.1%。 按照《佛山市国民经济和社会成长第十二个五年规划纲要》规划显示,到2015年,地域出产总值超万亿元,年均增加约10%;人均地域出产总值跨越2.5万美元,年均增加约9% 2.1.2 房地产投资环境 全年固定资产投资1936.26亿元,比上年增加16.2%。全年房地产开辟完成投资599.22亿元,比上年增加23.4%。此中商品房室第投资459.01亿元,增加31.0%。商品房施工面积3539.87万平方米,增加25.0%,此中商品室第2872.24万平方米,增加22.0%。商品房完工面积386.39万平方米,增加16.8%;商品房发卖额699.46亿元,增加4.7%。商品房发卖面积875.27万平方米,下降1.1%。商品房待售面积111.30万平方米,增加0.2%。 2.1.3 财产分布情况 2011年全市出产总值6580.28亿元,比上年增加12.1%。此中第一财产添加值118.62亿元,增加4.1%;第二财产添加值4186.13亿元,增加13.7%;第三财产添加值2275.53亿元,增加9.6%。在第三财产中,交通运输、仓储和邮政业增加14.6%,批发和零售业增加14.2%,住宿和餐饮业增加4.5%,金融业下降1.0%,房地财产增加3.2%,其他办事业增加11.8%。三次财产布局为1.863.6:34.6。在现代财产中,先辈制造业添加值1263.90 亿元,增加20.4 %;现代办事业添加值1308.40亿元,增加11.4 %。民营经济添加值3992.92亿元,占全市出产总值的比重为60.7%。2012年当局工作演讲中指出,以佛山新城扶植携领组团城市成长。加速鞭策佛山新城兴起、桂城千灯湖片区拓展和禅城老城区革新提拔,配合支持“强核心”计谋实施。全力做好佛山新城地盘操纵总体规划调整,狠抓重点项目和根本设备扶植,融合生态、文化、聪慧等要素,凸起在“水情况”和“建筑气概”上下功夫,把佛山新城建成具有岭南风味的城市精品。各区城市扶植要凸起重点,禅城加速祖庙东华里、东平河北岸片区扶植;南海推进沥桂一体、三山新城、狮山核心城区、听音湖片区扶植;顺德以扶植顺德新城、滨水魅力小城和国际生态谷为重点,制造收集型城市典型;高超推进西江新城扶植;三水加强三水新城扶植。同时,积极推进城镇化扶植,出力制造一批财产与生态相兼容、快节拍与慢糊口相连系的富有岭南特色的漂亮镇(街) 2.1.4 城乡居民收入环境 岁暮全市常住生齿723.10万人,比上岁暮添加3.19万人,增加0.44%。据户籍生齿统计,岁暮全市总户数113.37万户,总生齿374.77万人,比上岁暮添加3.88万人。 全年城镇居民人均可安排收入30718元,比上年增加12.7%;城镇居民人均消费收入23782元,增加8.1%。城镇居民家庭恩格尔系数为33.7%,与上年持平。城镇居民消费收入中,教育收入所占比重为4.9%,较上年下降0.8个百分点;文化文娱用品及办事收入所占比重为9.5%,较上年上升0.9个百分点。城镇居民现住房总建筑面积人均38.6平方米。城镇居民最高10%收入组人均可安排收入73205元,最低10%收入组人均可安排收入9547元。岁暮每百户城镇居民家庭具有家用汽车58.5辆。城镇在岗职工年人均工资41002元,增加10.6%。 2.2 2.2.1一级地盘市场 2.2.1.1 2011年佛山地盘市场以商住为焦点 佛山市2011年地盘市场年度买卖环境 2011年地盘市场起头降温,次要因限购政策的影响使市场发卖情况变得非常低迷,成长商对于后市的灰心预期及资金链断裂的担心而削减拍地。在高压政策影响下,核心区域地盘市场交投量较着下降,成长商立场隆重。此外,小宗商住用地及镇街地盘起头吸激发展商的目光,其低总价、低风险的特点适合在逆市中的房地产开辟。贸易地块仍是市场关心的核心。 2.2.1.2 商住用地买卖环境 4月地盘出让面积方面,共出让8宗地块,此中三块位于佛山新城,一块位于南海桂城,出让面积为39.51万㎡,环比大幅上升,与客岁同期分歧;成交方面,共成交5宗地块,成交面积为5.07万㎡,环比下跌86%;成交金额为4.26亿元,环比下降78%;保守市场发卖淡季闪现,4月份的地盘市场量价呈现大幅度跳水,小型商住用地为本月地盘市场买卖的核心,但成交地块中仍不乏南海、佛山新城等热点区域的地盘 2.2.1.2 2012年地盘市场宏观瞻望 2012央行放松流动性的预期不竭加强,对地盘市场有所利好。地方经济工作会议提出继续实施积极的财务政策和稳健的货泉政策,连结宏观经济政策的持续性和不变性,但在现实操作层面上,货泉政策曾经微调转向,出格是北京、上海、广州、南京等城市,房贷利率曾经呈现分歧程度的松动。 佛山地盘资本日趋稀缺。按照佛山市地盘总体规划要求,城镇扶植用地由粗放型向集约型改变,充实挖掘现有扶植用地潜力,严酷节制城镇用地规模。为加强根本设备扶植,保障需要的交通、能源、水利、社会公共设备及国度、省重点工程项目标用地,城乡居民点等非农扶植应充实挖掘现有用地潜力,尽量利用闲置地、非耕地和提高地盘操纵率。规划期末非农扶植用地总规模节制在8.66万公顷(129.92万亩),占全市地盘总面积的22.51%。将来可操纵扶植用地极为严重。 宏观面仍从紧,走势连结低稳。现时为市场调控的环节期间,估计2012年限购政策仍会持续,地盘市场将会不断连结低调。供应量、成交价钱下挫,抑止高地价当局推地的数量会适量削减而成长商拍地的热情亦不会太高,出让地块多以底价成交为主,地王再难呈现。贸易地产持续受注重从商用物业不限购这个特点出发,贸易地产在市场中所担任的脚色将会越来越主要,在地盘市场中所占的比例将逐步加大。 2.2.2佛山商品房市场 佛山商品房年度发卖量在波动中连结平稳增加趋向,2011年成交总量曾经能够媲美2009年的兴旺行情。与长沙、青岛等生齿规模相当的二线城市比拟,佛山的房地产市场风险还较小,具有较大的后续动力 。 2011年,4%。据合富灿烂市场研究监测2011年,在“新国八条”、“限购”、“加息”、“限贷”等政策的打压下,佛山商品房的新增预售为839.5万㎡,环比2010年微涨4%。2011年佛山五区商品房成交56581套,合共约633.89万㎡,同比下降18.87%。2011 年佛山五区商品房成交金额5179003 万元,均价约为8170 元/㎡,同比上升9.69%。 2011年,因为调控日益加码,全国楼市成交量一般,特别是一线城市行情十分低迷。据国度统计局发布的数据,2011年月,全国商品房发卖面积896万,增加8.5%,此中室第发卖面积7万米,增加7.5%。 2011 年一手室第成交56581 套,成交面积633.89万平米,,顺德区以微弱的劣势,险胜南海区3个百分点,领跑佛山五区,全年成交占佛山总成交量的37%,接近4成,南海区则占佛山总成交量的34%。这两大区区域面积较广,镇街和生齿多,居民消吃力强,对商品房室第的需求相对较大,其次,这两个区与其他城市交界,特别广州,必然程度上吸引了部门广州消费。 2.2.3佛山非室第市场阐发 佛山写字楼市场目前仍然以季华板块和祖庙板块为主导,但跟着项目标落实,将来桂城板块和佛山新城板块将成为市场的亮点 佛山,从2004年呈现保守室第公寓产物——阳光公寓后,公寓产物起头进入佛山的视野。2007年,在佛山房地产的高速成长下,公寓市场也进入快速成长阶段。随之,分歧的公寓类型接踵呈现,包罗商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓,也接踵出此刻佛山市场从单一的纯室第公寓成长成具有商住功能的商务公寓 从不重视装修和配套设备成长成带有奢华装修与完美的配套设备的高端公寓从根基无物业管剃头展成具有星级酒店办理的专业物业办理佛山的公寓市场正逐步走向成熟和高端化 佛山贸易市场。强工业贸易,全体成长程度掉队全体工业成长程度处于中国前列,在二线城市中名列前茅,但贸易成长较为掉队整个佛山市高端贸易数量、大型购物核心数量、高端品牌数量等,在划一城市中均排名靠后。分布较散,缺乏凝结力强的贸易核心贸易次要分为禅城祖庙和桂城两大板块,两大板块贸易各自辐射周边区域为主; 目前整个佛山仍没有城市级别辐射力和影响力的贸易核心。缺乏一站式购物核心,购物体验差,但将来有大量中高端购物核心项目供应。高端消费外流,无高端项目 2.2.4 佛山楼市总结 地盘:2011 281 宗,总供使用地面积 1081.01万㎡。此中工业用地供应为123 宗,共 552 万㎡,约占总供地面积的51%;室第用地供应95 宗,共353 万㎡,约占总供地面积的33%;贸易用地供应36 宗,共 89.85万㎡,约占总供地面积的8%;办公用地供应 18 宗,共 67.41 万㎡,约占总供地面积的6%;其他性质的用地供应9 宗,共 18.73 万㎡,约占总供地面积的 2%。佛山庞大的成长潜力必将带来新一轮的供应,估计商品房市场供给量仍将呈现持续上涨态势;而成交量方面短期内虽有所下滑,但刚性需求兴旺并占领市场主导,后市看好。 新增:08 年成交的地盘削减,间接导致2009 年的商品房室第新增预售间接下跌14%,室第市场求过于供,优良的发卖氛围,使得开辟商对商住用地的投资开辟热情高涨,2010年新增预售环比09年上升16%。2011年,在“新国八条”、“限购”、“加息”、“限贷”等政策的打压下,佛山商品房的新增预售为839.5万㎡,环比2010年微涨4%。 成交: 2005-2007年佛山商品室第的成交量呈稳步上升的态势;08年遭遇全球金融危机,商品室第成交量与新增预售一样跌至谷底。09年房地产市场苏醒,成交火爆,为2011来的最高峰,之后在国度一系列调控政策的影响下,2010年-2011年的成交持续走低。2011年稠密出台,多管齐下的房地产政策效力逐步闪现,间接导致2011年的成交量大幅下跌,全年成交633.89万㎡,环比2010年下跌18.9%,成为仅次于2008年的成交低点。本年受宏观政策影响严峻,市场后三季度观望氛围稠密,同时CPI从岁首年月一路上扬,央行为调控CPI 上调6 次存款预备金率和3 次加息,这对房地产市场供需两方都有严峻影响。这两点也是除“限购”外,形成本年度佛山市场大幅下滑的次要缘由。 价钱2005年-2011年,佛山楼市的成交均价不断处于快速上升的趋向。特别是09年-10年间,佛山的楼市价钱由5856元/㎡间接跳升至7448元/㎡,环比大涨44%。2011年,在浩繁调控政策的围堵下,成交均价仍然稳据“8”字头,全年成交均价为8170元/㎡,环比上升9.7%。 2.3佛山商品室第市场总体环境 2.3.1佛山各区涨跌环境 2011年度佛山5区1-12月商品房(含室第和别墅)成交57212套,同比2010年的69290套下跌17.43%; 在成交面积方面,2011年佛山全市成交620.76万㎡,同比2010年的781.36万㎡大降20.55%。 2011年佛山全市商品房价钱约为7674.45元/㎡,同比2010年7448.16元/㎡上涨9.97%。 2.3.2合作项目阐发 2.3.2.1重点项目阐发 中海千灯湖一号当前供应已186㎡大三房和258㎡四方为主186㎡的大三房售比例达到96.12%,共258套,成交248套 招商-依云天汇:总体规模210000平米,主力户型90、103、140、158、260平米。 2.3.2.2佛山室第供给及成交环境 2011年佛山全市室第成交环境 南海区近年商品房室第供求价钱走势。 2.3.2.3项目室第产物定位 区域室第产物可分为三品种型,资本型、区位型和区位与资本兼有型,其在产物、价钱、客户等方面有所分歧 通过对佛山市及南海区商品室第市场供应和成交布局阐发,南海区房地产市场畅销产物集中在150平方米三房、大户型四房;按本项目客群定位为参考,项目产物次要定位于首改和再改群体,并辅以部门终改客户以满足投资型需求的小户型为主。 打算户型比例如下表: 2.4佛山市贸易用房阐发 2.4.1佛山城区贸易市场概况 2.4.1.1佛山城区商圈款式阐发 祖庙商圈 佛山保守贸易核心,目前佛山人气最旺、房钱最贵的商圈,辐射至整个大佛山,将来岭南六合项目将给商圈带来新的契机祖庙商圈以祖庙路、福贤路、升平路、锦华路、松风路为主体,以兴华商场、百花广场为焦点,沿线卖场浩繁,商品高中低档次齐备,业态丰硕,贸易配套完美; 城南商圈 桂城商圈 佛山核心组团第二大商圈,目上次要呈两轴线成长,将来保利水城无望成为桂城商圈第三轴桂城商圈东起平一路,西至南海大道,南起南新一路,北至海八路; 东平商圈佛山规划的CBD东平新城为佛山将来的新核心,处于佛山市中南部,以东平河为界,跨禅城、顺德两区。由同济路、南海大道—北滘环镇西路、佛山一环南线国道围合而成,总规划面积88.6平方公里。 将来区域将成为生齿跨越 2.4.1.2南海桂城区域现有集中贸易总结 从现有市场现状来看,区域中低端项目同质化合作激烈,部门购物核心起头走细分路线,将来前景不容乐观,但真正体验好、规划好、档次高的一站式休闲、文娱、购物核心有较大的成长机遇,有引领区域贸易升级、自成一极的机缘。 整个佛山市无在售的集中贸易,集中贸易以持无为主,东方广场、百花时代广场、百花广场之前部门商铺分分发卖 2012年以来佛山在售贸易不断偏少,全数为室第底商,受调控影响,新增量并无较着纪律,良多项目虽获得预售许可,但并未现实推盘2.4.1.3重点合作项目市场阐发 周边合作—区域划分:金融高新区总体划分为A、B、C三个分区,本项目地点区域为C区 项目周边—金融高新手艺办事区A区 项目周边—金融高新手艺办事区B区 项目周边—金融高新手艺办事区C区2.4.1.4潜在供应量阐发 地盘成交:2011年,佛山各类地盘共成交约286块,供应约1259万㎡,成交面积997万㎡,此中商住用地成交261.78万㎡,而商服用地成交61.13公顷商住、工业用地的比例仍然占领主导地位,商住用地、商服用地及室第用地成交占比则呈现下降4月地盘出让面积方面,共出让8宗地块,此中三块位于佛山新城,一块位于南海桂城,出让面积为39.51万㎡,环比大幅上升,与客岁同期分歧;成交方面,共成交5宗地块,成交面积为5.07万㎡,环比下跌86%;成交金额为4.26亿元,环比下降78%;保守市场发卖淡季闪现,4月份的地盘市场量价呈现大幅度跳水,小型商住用地为本月地盘市场买卖的核心,但成交地块中仍不乏南海、佛山新城等热点区域的地盘。 2.4.1.5本项目客户定位 第三章 项目阐发及评价 3.1.1 项目位置:位于广东省佛山市南海区广东金融高新手艺办事区桂澜路与五胜河南路交汇处项目北临金融高新区金融城项目,南接2至3层旧厂房,东靠已拆除旧厂房的规划地块,西邻桂澜路及保利花圃 图3-2:佛山南海万达广场项目周边照片 3.1.2 项目属性解读 项目价值点 属性界定:广佛同城布景下广东金融高新手艺办事区焦点区位大规模地铁上盖城市分析体项目 3.2项目SWOT阐发 佛山南海万达广场项目具备品牌开辟商劣势,全体起点较高、依托其强大的招商运营能力可塑造高端商务核心抽象,以购物核心和贸易街区为诉求点,客户的承认度高; 佛山南海万达广场依托万达集团成熟的贸易运作模式,高效快速推进项目,时间成本低,并具有一支战役力强,施行力高的精英团队,为项目标成功开展供给了坚实的根本; 项目地块位于广东省佛山市南海区广东金融高新手艺办事区桂澜路与五胜河南路交汇处, 项目地块千灯湖区域处于佛山市保守豪宅区,周边遍及运营成熟的优良贸易物业,其作为城市最高端人群的堆积区域,贸易投资价值天然不问可知。同时,周边一线城市受房地产新政影响,大量资金寻求不变的投资渠道,因此,看好项目将来的市场发卖和运营前景。 处所当局对项目认同度高,鼎力支撑项目标开辟扶植工作,将项目作为省市的重点项目推进,项目标开辟扶植进度获得了充实的保障。 3.2.2 劣势(W) 佛山南海万达广场项目基地内部拆迁虽根基完成,但地块内残剩几栋旧厂房待拆除,需将清理建筑垃圾 3.2.3 机遇(O) 项目处于金融高新区,地块周边路网发财,交通便利、明示性强,利于塑造高端抽象; 该地块周边的教育机构、医疗机构、当局机构较为齐备;周边区域贸易网点中酒店、餐饮配套设备档次高,而且周边有购物、文娱等配套的大型贸易,万达的进入能够巩固南海地方商贸区和焦点商圈地位,均衡老城区与高新区域成长,提拔高新区首位度,而且是塑造新核心的最佳机缘。 处所当局将佛山南海万达广场项目作为鞭策佛山经济社会双转型、推进城市和财产升级的省市重点项目来推进,高度注重项目标开辟扶植工作,集团内部也将项目作为了广东省示范性项目来办理,努力将佛山南海万达广场制造为广东省旗舰店,本项目标成功将对万达集团进一步在佛山甚至广东省内的扩张具有严重意义,对万达集团将来的成长缔造庞大的经济效益。 3.2.4 要挟(T) 佛山房地产开辟热情高涨,商住用地供需活跃,但成交重心逐步转移至二线镇区。 佛山城区运营着成熟的优良贸易物业,虽然佛山消吃力强劲,但面对着消费外溢现象,项目面对着很大的合作和要挟; 国度宏观政策的不确定性,将在将来时间给项目标发卖形成必然的影响。 阐发结论: 本项目定位为栖身、购物、酒店、餐饮、文化等多功能为一体的大型、高端城市分析体,合适市场需求,在集团的高度注重和处所当局的鼎力支撑下,佛山南海万达广场项目于2年半内建成开业,而且将打形成为广东成旗舰店,成为新的城市核心,为佛山的经济成长和财产升级做出积极贡献,为万达集团在佛山甚至广东省的进一步 第四章 项目定位 4.1产物定位 4.1.1 贸易部门 按照本地的贸易款式及市场需求,佛山南海万达广场将建成包罗大型贸易核心、城市步行街、写字楼、酒楼、高级公寓等多类型业态,集购物、餐饮、文化、文娱等多种功能于一体的大型城市分析体。在区域内构成独立的大型商圈,吸引社会高端消费人群,成为城市贸易核心。 4.1.2 室第部门 项目打算扶植约22.00万平米(此中地下室5.85万平米)建筑面积的室第,户型次要以顺应佛山、广州城区高端消费档次为主。 4.2 客户定位 4.2.1 贸易客户定位 本区域内投资客;看好贸易将来增值收益以及信赖万达品牌的区域以外的投资客;以房钱收益为方针的手艺性投资客;从现实体运营的业主; 4.2.2 室第客户定位 室第的焦点客户为佛山、广州、深圳等周边城市的投资客;同时通过项目标分析质量吸引当地投资客及有改善型栖身需求的当地高端客户。 4.3 价钱定位 大贸易出租价钱:按照我公司估价人员对周边房产市场的查询拜访,连系该片区的市场潜力及目前市场成交价钱,分析权衡项目标推出机会、项目本身的本质及定位等要素,考虑区域房钱年增加率10%-15%,本案商铺订价以房钱280元/㎡为尺度。 甲级写字楼发卖价钱:18,000元/㎡; 大贸易外街商铺发卖价钱:50,000元/㎡; 城市贸易街商铺发卖价钱:50,000元/㎡; 酒楼发卖价钱:25,000元/㎡; 公寓发卖价钱:15,000元/㎡; 室第发卖价钱:18,000元/㎡; 室第地下车位发卖价钱:150000元/个。 第五章 项目开辟扶植进度放置 相关工程打算申明 以总价亿 本项目标河山证、用地规划许可证估计在2012年7月取得; 本项目标工程规划许可证、施工许可证估计在2012年11月取得; 估计在2012年8月22日开放售楼核心; 估计在2012年9月30日发卖室第底商; 估计在2012年12月18日发卖一期室第; 估计在2012年12月25日发卖室外步行街; 估计在2013年3月21日发卖写字楼; 估计在2013年5月13日发卖二期室第; 估计在2013年7月30日发卖甲级写字楼; 估计在2014年8月29日试停业; 估计在2015年8月25日室第交付利用。 5.2项目总包单元 该项目标主体建筑单元为中国建筑第工程局无限公司简称中建局 第六章 项目经济测算 6.1 项目可售物业发卖收入测算 6.1.1项目室第发卖收入测算 6.1.2项目非室第发卖收入测算 6.2 项目总投资估算 按照测算,项目标总投资为71.98亿元(含地价,不含发卖税金)。 总投资估算申明 地盘成本 本项目标地盘成本为227,003万元 地盘款20.36亿元、市政配套费12,695万元,契税及其他相关费用10,708万元。 当局行政性事业收费 项目当局行政性事业收费为26,458万元 包罗报批报建费及增容配套费。 前期工程预备费 项目前期工程费为11,235万元 包罗勘测测量费、规划办理费、三通一平费、姑且设备费等项目前期工程预备费。 主体建筑(装修)工程费 项目主体建筑(装修)工程费为251,924万元 包罗根本、主体布局工程、室表里装修、门窗工程等,按照项目开辟环境,连系工程施工进度打算投入;室表里水暖气电管线设备、室内设备及安装、弱电施工等,按照项目开辟环境,连系工程施工进度打算投入。 主体安装工程费 项目主体安装工程费为62,936万元 包罗室表里水暖气电管线设备、室内设备及安装、弱电施工等,按照项目开辟环境,连系工程施工进度打算投入。 社区管网工程费 项目社区管网工程费为17,457万元 包罗室外给排水系统费、室外燃气系统费、室外凹凸压系统费等,按照项目开辟环境,连系工程施工进度打算投入。 园林情况工程费 项目园林情况工程费为9,589万元 包罗情况工程设想费、园林设备配套、室外灯光工程灯费用,按照项目开辟环境,连系工程施工进度打算投入。 其他扶植工程收入 其他费用为5,092万元 包罗监理征询费、造价征询费等其他与项目扶植相关的费用。 物业办理启动费 项目物业办理启动费估算为3,748万元,包罗招商推广费、促销旺场费、开业庆典费等。 办理费用 办理费用是指房地产开辟企业的办理部分为组织和办理房地产项目标开辟运营勾当而发生的各项费用,如办理人员工资、职工福利费、办公费、差盘缠、征询费、房地产税等。 项目办理费约为10,831万元。 财政费用 指为开辟项目融资而发生的各项费用,次要为告贷利钱。 项目财政费用估算为60,375万元。 发卖费用 项目发卖费用估算为21,546万元,包罗告白及代办署理费等。 不成预见费 指在项目开辟扶植过程中,因市场情况要素变化、材料人工价钱上涨等不成抗力要素形成的项目扶植成本添加的费用。 项目不成预见费用估算为11,653万。 6.3 项目经济效益阐发 按照项目测算,佛山南海万达广场项目估计发卖物业将实现发卖收入861,850万元,净利润172,548万元,发卖净利润率20%,成本净利润率36.0%;项目资金将采纳封锁运作模式,发卖实现的净现金流将全数用于满足购物核心的扶植资金需求,加上前期股东投入的本钱金,购物核心的扶植资金能获得充实保障。同时,该项目完成发卖后,公司仍将持有总建筑面积20.15万平方米(地下10.65万平方米)的大型购物核心,能发生持续不变的现金流,实现项目标持久收益,项目持久分析收益较高,具有较强的可操作性。 6.3.1项目室第业态经济效益阐发 按照项目测算,佛山南海万达广场项目估计室第业态发卖将实现收入307,500万元,净利润40,289万元,发卖净利润率13%,成本净利润率20.0%;项目资金将采纳封锁运作模式,发卖实现的净现金流将全数用于满足室第区域的扶植资金需求,加上前期股东投入的本钱金,室第区域的扶植资金能获得充实保障。该项目完成发卖后,可以或许发生净利润40,289万元,收益较高,具有较强的可操性。 6.3.1项目非室第业态经济效益阐发 按照项目测算,佛山南海万达广场项目估计非室第业态发卖将实现收入554,350万元,发卖净利润132,259万元,发卖净利润率24%,成本净利润率30.9%;项目资金将采纳封锁运作模式,发卖实现的净现金流将全数用于满足非室第区域的扶植资金需求,加上前期股东投入的本钱金,非室第区域的扶植资金能获得充实保障。同时,非室第业态完成发卖后,可以或许发生净利润132,259万元,收益较高,自持物业投入可通过发卖部门填补。同时,自持购物核心总建筑面积20.15万平方米(地下10.65万平方米),能发生持续不变的现金流,实现项目标持久收益,项目持久分析收益较高,具有较强的可操作性。 6.4 资金筹措与使用 项目打算总投资71.98亿元(含地价,不含发卖税金),投资的资金来历次要包罗自有资金25亿元、银行融资25亿元、发卖返投21.98亿元,别离约占项目总投资的34.73%、34.72%、30.54%;项目将最终实现净现金流258, 581万元。具体见下表: 由上表能够看出,项目总投资额为71.98亿元,项目资金可用于开辟扶植的资金流入共计92.84亿元,次要包罗自有资金投入25.0亿元、银行贷款投入25亿元,项目标发卖回款在领取完税金及还贷后净额42.84亿元,完成项目扶植后可发生资金亏损25.86亿元。 就具体的资金来历与投放环境来看,前期自有资金投入25.0亿元,次要用于处理项目地盘成本以及前期工程费用;银行贷款投入25.0亿元,次要处理项目主体工程的扶植工程款;发卖返投21.98亿元,次要处理工程款及期间费用。项目发卖回款共计86.19亿元,需发卖返投的资金仅占发卖总额的25.50%,扣除税金及发卖返投,可用于还贷的净额约50.86亿元,发卖还贷笼盖率为203%。同时,因为项目扶植完成后还将持有大面积的贸易购物核心,持续发生的现金流以及进一步与银行合作可取得的运营贷款,都可以或许为项目开辟贷款供给充沛的还款来历,项目标贷款风险较低,可取得较高的分析收益。 6.4.1室第业态资金筹措与使用 室第项目打算总投资21.47亿元(含地价,不含发卖税金),投资的资金来历次要包罗自有资金7亿元、银行融资6亿元、发卖返投8.47亿元,别离约占项目总投资的32.6%、27.9%、39.5%;项目将最终实现净现金流122, 246万元。具体见下表: 由上表能够看出,室第业态总投资额为21.47亿元,项目资金可用于开辟扶植的资金流入共计33.70亿元,次要包罗自有资金投入7.0亿元、银行贷款投入6亿元,项目标发卖回款在领取完税金及还贷后净额20.70亿元,完成项目扶植后可发生资金亏损12.22亿元。 就具体的资金来历与投放环境来看,前期自有资金投入7.0亿元,次要用于处理项目地盘成本以及前期工程费用;银行贷款投入6亿元,次要处理项目主体工程的扶植工程款;发卖返投8.47亿元,次要处理工程款及期间费用。项目发卖回款共计30.75亿元,需发卖返投的资金仅占发卖总额的20.75%,扣除税金及发卖返投,可用于还贷的净额约18.22亿元,发卖还贷笼盖率为304%,为项目开辟贷款供给充沛的还款来历,项目标贷款风险较低,可取得较高的分析收益。 6.4.2非室第业态资金筹措与使用 室第项目打算总投资50.51亿元(含地价,不含发卖税金),投资的资金来历次要包罗自有资金18亿元、银行融资19亿元、发卖返投13.51亿元,别离约占项目总投资的35.6%、37.6%、26.8%;项目将最终实现净现金流136, 334万元。具体见下表: 由上表能够看出,非室第业态部门估计总投资额为50.51亿元,项目资金可用于开辟扶植的资金流入共计64.15亿元,次要包罗自有资金投入18.0亿元、银行贷款投入19亿元,项目标发卖回款在领取完税金及还贷后净额27.14亿元,完成项目扶植后可发生资金亏损13.63亿元。 就具体的资金来历与投放环境来看,前期自有资金投入18.0亿元,次要用于处理项目地盘成本以及前期工程费用;银行贷款投入19亿元,次要处理项目主体工程的扶植工程款;发卖返投12.51亿元,次要处理工程款及期间费用。项目发卖回款共计55.43亿元,需发卖返投的资金仅占发卖总额的22.57%,扣除税金及发卖返投,可用于还贷的净额约32.63亿元,发卖还贷笼盖率为172%。同时,因为项目扶植完成后还将持有大面积的贸易购物核心,持续发生的现金流以及进一步与银行合作可取得的运营贷款,都可以或许为项目开辟贷款供给充沛的还款来历,项目标贷款风险较低,可取得较高的分析收益。 6.5投资利用打算(现金流测算) 按照企业供给的材料,连系项目开辟现实付款环境和工程进度合理打算资金投入量测算。具体资金来历与使用环境见下表: 从上表能够看出,项目资金缺口次要具有于2012年,此段期间的资金缺口需要依托银行贷款支撑。假设以企业资金成本8%作为折现率,则项目标累计净现金流量现值为230,191万元,项目现金流丰裕,具备较强的可行性,贷款风险完全可控;动态收受接管期为1.3年,是比力抱负及合理的收受接管期。因而,该项目具有较好的经济效益及可行性。 6.5.1室第业态部门具体资金来历与使用环境 按照企业供给的材料,连系项目开辟现实付款环境和工程进度合理打算资金投入量测算。具体资金来历与使用环境见下表: 从上表能够看出,项目资金缺口次要具有于2012年,此段期间的资金缺口需要依托银行贷款支撑。假设以企业资金成本8%作为折现率,则室第项目标累计净现金流量现值为103,598万元,项目现金流丰裕,具备较强的可行性,贷款风险完全可控;动态收受接管期为1.3年,是比力抱负及合理的收受接管期。因而,该项目具有较好的经济效益及可行性。 6.5.2非室第业态部门具体资金来历与使用环境 按照企业供给的材料,连系项目开辟现实付款环境和工程进度合理打算资金投入量测算。具体资金来历与使用环境见下表: 从上表能够看出,项目资金缺口次要具有于2012年,此段期间的资金缺口需要依托银行贷款支撑。假设以企业资金成本8%作为折现率,则室第项目标累计净现金流量现值为126,594万元,项目现金流丰裕,具备较强的可行性,贷款风险完全可控;动态收受接管期为1.3年,是比力抱负及合理的收受接管期。因而,该项目具有较好的经济效益及可行性。 6.6 财政测算结论 通过以上阐发不难看出,佛山南海万达广场项目可完全依托本身发卖现金流满足全项目标资金需求,阶段性的资金缺口需要依托银行贷款支撑,但丰裕的发卖收受接管款可完全笼盖银行贷款金额。项目打算总贷款额度25亿元,占项目总投资额的34.73%,仅占项目总发卖金额的25.5%摆布,同时,项目完成发卖后,仍然持有20.15万平米(地下10.65万平方米)的大型高端购物核心,可持续为项目提高持久不变的现金流。因而,本项目标银行贷款风险完全可控,可以或许无效包管银行收益。 6.6.1室第业态部门财政测算结论 通过以上阐发不难看出,佛山南海万达广场室第业态部门可完全依托本身发卖现金流满足全项目标资金需求,阶段性的资金缺口需要依托银行贷款支撑,但丰裕的发卖收受接管款可完全笼盖银行贷款金额。项目打算总贷款额度6亿元,占项目总投资额的27.95%,仅占项目总发卖金额的19.51%摆布。因而,本项目标银行贷款风险完全可控,可以或许无效包管银行收益。 6.6.2非室第业态部门财政测算结论 通过以上阐发不难看出,佛山南海万达广场非室第业态部门可完全依托本身发卖现金流满足全项目标资金需求,阶段性的资金缺口需要依托银行贷款支撑,但丰裕的发卖收受接管款可完全笼盖银行贷款金额。项目打算总贷款额度19亿元,占项目总投资额的37.62%,仅占项目总发卖金额的34.28%摆布,同时,项目完成发卖后,仍然持有20.15万平米(地下10.65万平方米)的大型高端购物核心,可持续为项目提高持久不变的现金流。因而,本项目标银行贷款风险完全可控,可以或许无效包管银行收益。 第七章 可行性研究结论与建议 7.1 拟建方案的结论性看法 7.1.1项目扶植手续正在打点之中 项目用地权属清晰,作为佛山本地当局重点项目,是当局全力支撑和鞭策的项目,在开辟证照的打点速度、现场施工的工程进度等各方面都能都到充实的保障。项目估计2012年7月可取得《国有地盘利用权证》和《扶植用地规划许可证》,11月可取得《建筑工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。 7.1.2 项目具有持久的分析性收益 项目扶植资金次要依托自筹资金、银行贷款及项目发卖回款,发卖部门物业的发卖回款可满足项目标全体投资资金需求,银行贷款的风险较低。别的项目建成后项目公司持有20.15万平米(地下10.65万平方米)的优良资产,可以或许实现持久不变的现金流及较高的分析收益,为进一步加强银企合作缔造了有益前提。 7.1.3项目具有优良的经济效益和社会效益 通过度析,项目可以或许实现较高的运营收益,连系本地的市场情况及产物类型阐发,万达集团先辈的贸易地产运作模式,必将改变本地的贸易款式,博得较高的市场份额,项目标运营前景乐观。项目标成功不只可提高万达品牌的影响力,同时也可为合作伙伴提高本身影响力和拥有市场份额供给优良的平台。 别的,项目标扶植有益于改善区域情况,充实挖掘区域价值,提拔贸易质量,添加财务税收,创培养业机遇,可以或许发生较好的社会效益,为未来的进一步成长奠基根本。 综上所述,该项目标扶植既是需要的,也是可行的。只需投资者科学、规范的运做,该项目达到预期方针是有包管的。对于贷款银行来讲,贷款的风险是可控的、无限的,以该项目贷款为切入点,银行可在与万达集团开展全方位的深度合作,可以或许在将来取得庞大的持久分析收益。 7.2 建议 为了使项目成功实施,早日完工投入利用,并获得预期收益,建议: 7.2.1 尽快做好前期工作,以包管项目成功实施 尽快与项目地点地的当局及相关部分打点地盘出让的相关手续,以确保项目按照预定的实施进度和打算进行。 7.2.2 进一步落实资金 该项目规模大,扶植投资跨越72亿元,在较短时间内需完成投资。在融资方面,开辟商已做了大量的工作,建议开辟商进一步落实资金,除尽快落实自有资金外,需尽快与金融机构进行联系,落实贷款资金,包管资金及时到位。 7.2.3 加强预售工作,确保预售款返投的资金 该项目标资金来历中预售款所占比例较大。因而,预售款返投资的资金可否及时、足额到位,间接关系到该项目全体工程的成功落成。虽然万达集团在国内市场佳誉度较高,前期开辟的楼盘或贸易广场项目标发卖很是成功。但分歧的项目,分歧的时间,面对分歧的市场,必然要充实考虑市场发卖可能呈现的问题。需加强与本地当局和计谋合作伙伴的沟通,充实操纵合作各方贵重的品牌资本和万达贸易广场的出名度和先辈理念,注重前期的告白和公共宣传工作,加强贸易业户的投资决心,加大促销力度,确保预售款返投资资金及时到位,使项目得以成功实施。 7.2.4 加强绑缚品牌集聚效应的宣传和营销的力度,确保项目预期收益 加大对购物核心理念的推广,使佛山市场认同国际化购物核心这一新概念,以期在市民气目中占领首家真正的国际化购物核心这一优胜位置,博得长久的合作劣势;加强品牌宣传力度,对项目中国际、国内出名品牌以及协同效应进行鼎力推介和宣传,以期成立优良的出名度和佳誉度。这不单可使该项目获得预期的发卖收益,也为项目后期获得不变增加的房钱收入供给了无力保障。 佛山南海万达广场可行性研究演讲 I 佛山南海万达广场可行性研究演讲 53

  文档纠错珍藏文档下载协助

  下载源文档(doc格局,12.33M)

  出格申明:

  下载前务必先预览,本人验证一下是不是你要下载的文档。

  (上传创作收益人)

  :2017-09-19

  (10金币=人民币1元)

  :12.33 MB

  下载过该文档的会员

  这个文档不错

  文档有待改良

  0%(0)

  你可能关心的文档:

  ·八年级物理_光的折射.ppt

  ·八年级物理课件_力的均衡.ppt

  ·八年级物理上学期期中测验题(上海科技出书社).doc

  ·八年级物理下册课件_力的合成教科版.ppt

  ·八年级英语上册unit1单位测试题.doc

  ·白朗县藏巴牌人参果八宝饭加工项目建议书.doc

  ·百佳兔业合作社冷库、出产线扶植项目可行性研究演讲.doc

  ·百色至靖西高速公路实施性施工组织设想.doc

  ·板料折弯机液压系统设想_课程设想(论文).doc

  ·板式塔中的浮阀塔_课程设想仿单.doc

  ·办事礼节培训_典范课件.ppt

  ·仿人双足机械人机构设想_结业设想论文.docx

  ·仿真雕镂系列手艺汇编_.doc

  ·仿真工艺手艺培训公用教材.doc

  ·仿真食物系列出产手艺汇编_.doc

  ·服装富怡CAD电子教程.doc

  ·福建城市道路雨水排水设想尺度.doc

  ·福利机构内孤残儿童个体化教育打算的实施研究_结业论文.doc

  ·福润肉类加工公司年屠宰60万头生猪出产扶植项目情况影响演讲书.doc

  ·福泽无机肉牛财产化示范基地扶植项目可行性研究演讲_.doc

  请盲目恪守互联网相关的政策律例,严禁发布色情、暴力、反动的言论。用户名:验证码:匿名?颁发评论

  “原创力文档”前称为“文档投稿赔本网”,本网站为“文档C2C买卖模式”,即用户上传的文档间接卖给(下载)用户,本站只是两头办事平台,本站所有文档下载所得的收益归上传人(含作者)所有【成交的100%(原创)】

  关注 互联网的一些事 官方微信,回复" 341 " 即可在微信里阅读本篇内容。

  在查找公众号中搜索:织梦58,或者扫描下方二维码快速关注。

围观: 9999次 | 责任编辑:admin

回到顶部
describe