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佛山南海万事达广场可行性研究报告

时间:2019-05-28 20:33 来源:未知 作者:admin

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  上传日期:2013-08-15 22:30:44

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  佛山南海万达广场 可行性研究演讲 佛山南海万达广场可行性研究演讲I 佛山南海万达广场项目可行性研究演讲 目 录 第一章 项目泛论 ................................................................................................................ 1 1 .1 项目布景 ....................................................................................................................................... 1 1 .2 可行性研究结论............................................................................................................................. 5 第二章 项目投资情况和市场研究 ........................................................................................... 7 2.1 宏观市场阐发 ................................................................................................................................ 7 2.2 佛山房地产阐发............................................................................................................................. 8 2.3 佛山商品室第市场总体环境 ......................................................................................................... 1 3 第三章 项目阐发及评价 ...................................................................................................... 30 3.1 地块阐发 ..................................................................................................................................... 30 3.2 项目 SWOT 阐发 .......................................................................................................................... 33 第四章 项目定位 ............................................................................................................... 35 4.1 产物定位 ..................................................................................................................................... 35 4.2 客户定位 .................................................................................................................................... 35 4.3 价钱定位 .................................................................................................................................... 35 第五章 项目开辟扶植进度放置............................................................................................. 37 5.1 相关工程打算申明 ....................................................................................................................... 37 5.2 项目总包单元 .............................................................................................................................. 37 第六章 项目经济测算 ......................................................................................................... 39 6.1 项目可售物业发卖收入测算 ......................................................................................................... 39 6.2 项目总投资估算 .......................................................................................................................... 39 6.3 项目经济效益阐发....................................................................................................................... 42 6.4 资金筹措与使用 .......................................................................................................................... 45 6.5 投资利用打算(现金流测算) ...................................................................................................... 47 6.6 财政测算结论.............................................................................................................................. 50 第七章 可行性研究结论与建议............................................................................................. 52 7.1 拟建方案的结论性看法 ................................................................................................................ 52 7.2 建议 ........................................................................................................................................... 53 佛山南海万达广场可行性研究演讲1 第一章 项目泛论 1 .1 项目布景 1 .1 .1 项目概况 佛山南海万达广场项目位于广东省佛山市南海区广东金融高新手艺办事区桂澜路与五胜河南路交汇处, 项目北临金融高新区金融城项目, 西邻桂澜路及保利花圃。 项目地块朴直,呈矩形外形。 广东金融高新手艺办事区是广东扶植金融强省计谋七大根本性平台之首, 也是广东省人民当局核准的独一省级金融后台办事基地, 努力吸引金融机构的数据处置核心、 呼叫核心、 灾备核心、 培训核心、 研发核心等后台机构, 以办事金融业为焦点营业的办事外包企业及金融机构总部、 区域总部落户。 项目总规划用地面积 9.70 万平方米, 规划总建筑面积约 69.83 万平方米, 容积率 5.50,建筑密度 53%。 产物类型包含甲级写字楼、 豪宅、 大型贸易广场、 五星级酒店、 室外步行街等。 该项目是近年来南海区稀有大体量贸易地块。 项目将在 2 年时间建成开业, 其次要经停业态包含百货、 超市、 酒楼、 影城、 KTV、 商务酒店等。 项目打算总投资约 72 亿元, 打算融资额度 25 亿元。 1 .1 .2 开辟主体 本项目标开辟主体为佛山南海万达广场投资无限公司。 公司成立于 201 2 年 5 月 24 日 ,注册本钱 6 亿元, 由大连万达贸易地产股份无限公司全数一次性注资。 1 .1 .3 开辟商母公司概况 ● 名 称: 大连万达贸易地产股份无限公司 ● 注册地址: 大连市西岗区长江路 539 号 ● 办公地址: 北京市向阳区开国路 93 号万达广场 B 座写字楼 20-25nfc ● 法人代表: 王健林 ● 注册本钱: 37.36 亿元(截至 201 1 年 1 2 月 31 日 ) ● 组织架构图: 佛山南海万达广场可行性研究演讲2 ● 运营概况 公司成立于 2002 年 9 月, 2009 年 1 2 月 全体变动为股份无限公司, 注册本钱 37.36 亿元人民币, 是大连万达集团旗下贸易地产投资及运营的独一营业平台。 公司的主停业务为贸易地产投资及运营办理, 焦点产物是以“万达广场” 定名的万达城市分析体。 截至 201 1 岁尾, 公司曾经在全国 31 个省、 自 治区和直辖市的 61 个重点城市投资扶植了 87 个万达广场, 此中已开业 49 个万达广场, 正在运营 26 家五星级或超五星级酒店。 公司打算在 201 2 年新开业 1 7 个万达广场和大连万达核心, 新运营 8 家五星级或超五星级酒店。 作为率先实现全国结构的大型贸易地产投资及运营商, 公司在中国贸易地产行业内居于绝对领先地位, 是中国贸易地产的领军企业。 目前公司主停业务次要包罗以大型购物核心为主体的贸易核心投资与运营(简称“贸易核心”); 五星级及超五星级酒店的开辟与运营 (简称 “高级酒店”); 贸易运营及物业办理 (简称“贸易办理”); 写字楼、 公寓和室第的开辟发卖(简称“发卖物业”) 在内的四大焦点营业板块, 公司四大营业板块之间彼此支撑、 彼此提拔, 构成了一个无机营业全体。 这种以贸易核心为焦点、 充实挖掘营业板块之间联动效应的城市分析体开辟与运营办理, 形成了本公司的焦点营业成长模式。 以“万达广场” 定名的城市分析体是目前国表里领先的贸易地产产物, 具有显著的社会 佛山南海万达广场可行性研究演讲3 经济效益: ● 为商贸、 文化、 文娱、 体育、 餐饮等第三财产供给广漠的成长平台, 从而带动地点城市的财产布局调整; ● 全方位满足和缔造新的消费需求, 从而无效拉动和刺激消费; ● 制造新的城市核心, 完美城市区域功能, 推进城市平衡成长; ● 缔造大量的就业岗亭; ● 汇聚了浩繁国表里出名企业, 实现贸易持续繁荣, 缔造持续巨额税源。 公司在市场所作中逐步构成独有的焦点合作劣势, 次要体此刻: 完整的财产链、 凸起的资本获取能力、 奇特的“订单地产” 模式、 成熟的盈利模式、 高效的管控及施行能力、 优良的企业文化和杰出的品牌影响力等方面。 依凭上述焦点合作力, 公司在全国范畴内实现了万达城市分析体产物模式的快速复制, 成为目前国内独一实现全国结构的城市分析体投资及运营企业。 将来, 公司将操纵“万达广场” 的品牌影响力, 继续重点拓展一线城市市场, 恰当扩大在二、 三线城市的结构, 并力争在各区域市场拥有必然的市场份额, 从而巩固并进一步扩大全国性结构的持久合作劣势。 公司的持久计谋方针是: 巩固亚洲贸易地产排名第一的领先劣势, 力争成为全球贸易地产行业的领军企业, 最终成为全球持有物业面积最大的贸易地产企业, 从而实现 “国际万达,百年企业” 的愿景。 1 .1 .4 大连万达集团概况 大连万达集团创立于 1 988 年, 构成贸易地产、 高级酒店、 旅游投资、 文化财产、 连锁百货五大支柱财产截至 201 1 年 1 2 月 31 日, 企业资产 1 950 亿元, 201 1 年年收入 1 051 亿元, 纳税 1 63 亿元。 已在全国开业 49 座万达广场、 26 家五星级酒店、 730 块片子银幕、 40家百货店、 45 家量贩 KTV。 截至 201 1 年 1 2 月 31 日 , 万达贸易地产公司目前持有收租物业面积 903 万平方米, 是亚洲排名第一的不动产企业。 打算到 201 2 年开业 70 个万达广场,持有收租物业面积 1 300 万平方米 (位列全球不动产行业第四), 年房钱总收入跨越 70 亿元,规模排名全球行业前五。 万达集团勤奋承担社会义务, 党和国度赐与极高荣誉。 万达集团董事长王健林成为全国民营企业中唯逐个位身兼、 全国工商联副主席、 全国政协常委的企业家。 王健林还担任着中国企业家协会、 中国贸易结合会、 中国房地财产协会的副会长等一系列主要社会 佛山南海万达广场可行性研究演讲4 职务。 1 .1 .5 承担可行性研究工作的单元 受托单元: 佛山南海万达广场无限公司。 1 .1 .6 研究工作根据  《房地产开辟项目经济评价方式》(扶植部: 建标[2000]205 号)  《扶植项目经济评价方式与参数》  《关于印发经济评估方式的通知》 及附件  《佛山地域扶植工程材料市场消息价钱》  本项目相关材料 1 .1 .7 项目扶植规模和内容 本次研究的是佛山南海万达广场项目经济手艺目标如下表: 1 .1 .8 项目开辟手续 佛山南海万达广场可行性研究演讲5  项目地盘利用权取得 本项目于 201 2 年 05 月 24 日由大连万达贸易地产股份无限公司通过竞拍获得。  项目开辟合法性手续 本项目标河山证、 用地规划许可证估计在 201 2 年 07 月取得; 本项目标工程规划许、 施工许可证可证估计在 201 2 年 1 1 月 取得;  结论 本项目手续合法完成, 开辟主体具备相关天分。 1 .2 可行性研究结论 1 .2.1 市场预测 广东省金融高新手艺办事区位于中国消息假名城、 广东“四小虎” 之一、 广(州) -佛(山) 经济圈焦点区――南海千灯湖畔, 占地面积 1 7.6 平方公里, 分为 A、 B、 C 三区; 是广东扶植金融强省计谋七大根本性平台之首, 也是广东省人民当局核准的独一省级金融后台办事基地, 按照国务院《珠江三角洲地域鼎新成长规划纲要(2008-2020)》, 纳入国度计谋; 辐射亚太地域的现代金融财产后盾办事基地; 中国最佳私募基金及风险投资集聚区 。 从项目位置看, 项目位于佛山市南海区千灯湖版块, 属于广东金融高新手艺办事区, 是广东扶植金融强省计谋七大根本性平台之首, 也是广东省人民当局核准的独一省级金融后台办事基地, 是广东省的重点项目。 同时地处桂澜路和海八路交汇点, 位于广佛地铁线千灯湖地铁站和金融高新区地铁站之间。 从交通方面来讲, 佛山一环从这个地块附近颠末, 地面上交通收集完美, 地下有地铁线颠末, 很是便利。 从配套方面来讲, 该区域的配套正日趋成熟。区域内中小学及重点学校良多, 客流量与人流量很大。 从景观方面来讲, 区域有千灯湖的湖景资本。 海八路沿线向西走, 是南海狮山, 狮山是财产基地, 那么千灯湖版块就是糊口基地。 从项目定位看, 项目作为万达集团华南地域第 6 座万达广场, 项目建筑面积达 70 万平方米, 还将配建 IMAX 片子院。 而地块所处位置糊口配套成熟, 各项市政配套完美, 有较稠密的贸易空气。 万达集团将以万达广场的形式, 大连万达集团预备在佛山市投资 200 亿元,兴建 4 个大型城市分析体。 并成心把佛山南海项目制造将建成佛山业态最全、 规模最大, 规格最高分析体。 这些城市分析体包罗精品购物核心、 连锁影城、 大型电玩、 奢华 KTV、 连锁数码电器、 高档酒楼、 特色餐饮、 特色精品步行街、 文娱休闲商街及高贵室第、 SOHO 公寓等。 按照打算, 建成后, 这些项目将成为各镇街地标性建筑, 大幅提拔佛山贸易运营程度和档次。 佛山南海万达广场可行性研究演讲6 从项目客户定位看, 项目室第及贸易用房次要针对深圳、 广州、 香港等周边一线城市投资型客户群, 以及当地投资及具有改善性需求的客户群。 项目位于金融高新区内部, 周边遍及运营成熟的优良贸易物业, 其作为城市最高端人群的堆积区域, 贸易投资价值天然不问可知。 同时, 周边一线城市受房地产新政影响, 大量资金寻求不变的投资渠道, 因此, 看好项目将来的市场发卖和运营前景。 1 .2.2 项目分析评价结论  项目扶植手续正在打点之中  项目具有优良的社会效益 项目作为城市重点更新项目, 其扶植有益于改善区域情况, 提拔区域贸易空气, 其必将成为佛山人心中新的财富热点。 同时, 跟着项目标不竭投入, 也将为当局添加财务税收, 缔造更多的就业机遇。 佛山南海万达广场可行性研究演讲7 第二章 项目投资情况和市场研究 2.1 宏观市场阐发 2.1 .1 佛山市次要经济目标  近几年, 佛山市 GDP 连结较高速度增加, 201 1 年全年佛山完成出产总值 6580.28亿元, 按可比价钱计较, 同比增加 1 2.1 %。  按照《佛山市国民经济和社会成长第十二个五年规划纲要》 规划显示, 到 201 5 年,地域出产总值超万亿元, 年均增加约 1 0%; 人均地域出产总值跨越 2.5 万美元, 年均增加约9%。 2.1 .2 房地产投资环境  全年固定资产投资 1 936.26 亿元, 比上年增加 1 6.2%。 全年房地产开辟完成投资599.22 亿元, 比上年增加 23.4%。 此中商品房室第投资 459.01 亿元, 增加 31 .0%。 商品房施工面积 3539.87 万平方米, 增加 25.0%, 此中商品室第 2872.24 万平方米, 增加 22.0%。商品房完工面积 386.39 万平方米, 增加 1 6.8%; 商品房发卖额 699.46 亿元, 增加 4.7%。商品房发卖面积 875.27 万平方米,下降 1 .1 %。商品房待售面积 1 1 1 .30 万平方米,增加 0.2%。 2.1 .3 财产分布情况  201 1 年全市出产总值 6580.28 亿元, 比上年增加 1 2.1 %。 此中第一财产添加值1 1 8.62 亿元, 增加 4.1 %; 第二财产添加值 41 86.1 3 亿元, 增加 1 3.7%; 第三财产添加值2275.53 亿元, 增加 9.6%。 在第三财产中, 交通运输、 仓储和邮政业增加 1 4.6%, 批发和零售业增加 1 4.2%, 住宿和餐饮业增加 4.5%, 金融业下降 1 .0%, 房地财产增加 3.2%, 其他办事业增加 1 1 .8%。 三次财产布局为 1 .8: 63.6: 34.6。 在现代财产中, 先辈制造业添加值 1 263.90 亿元, 增加 20.4 %; 现代办事业添加值 1 308.40 亿元, 增加 1 1 .4 %。 民营经济添加值 3992.92 亿元, 占全市出产总值的比重为 60.7%。  佛山 201 2 年当局工作演讲中指出, 以佛山新城扶植携领组团城市成长。 加速鞭策佛山新城兴起、桂城千灯湖片区拓展和禅城老城区革新提拔, 配合支持“强核心” 计谋实施。全力做好佛山新城地盘操纵总体规划调整, 狠抓重点项目和根本设备扶植, 融合生态、 文化、聪慧等要素, 凸起在“水情况” 和“建筑气概” 上下功夫, 把佛山新城建成具有岭南风味的城市精品。 各区城市扶植要凸起重点, 禅城加速祖庙东华里、 东平河北岸片区扶植; 南海推 佛山南海万达广场可行性研究演讲8 进沥桂一体、 三山新城、 狮山核心城区、 听音湖片区扶植; 顺德以扶植顺德新城、 滨水魅力小城和国际生态谷为重点, 制造收集型城市典型; 高超推进西江新城扶植; 三水加强三水新城扶植。 同时, 积极推进城镇化扶植, 出力制造一批财产与生态相兼容、 快节拍与慢糊口相连系的富有岭南特色的漂亮镇(街)。 2.1 .4 城乡居民收入环境  岁暮全市常住生齿 723.1 0 万人, 比上岁暮添加 3.1 9 万人, 增加 0.44%。 据户籍生齿统计, 岁暮全市总户数 1 1 3.37 万户, 总生齿 374.77 万人, 比上岁暮添加 3.88 万人。  全年城镇居民人均可安排收入 3071 8 元, 比上年增加 1 2.7%; 城镇居民人均消费收入 23782 元, 增加 8.1 %。 城镇居民家庭恩格尔系数为 33.7%, 与上年持平。 城镇居民消费收入中, 教育收入所占比重为 4.9%, 较上年下降 0.8 个百分点; 文化文娱用品及办事收入所占比重为 9.5%, 较上年上升 0.9 个百分点。 城镇居民现住房总建筑面积人均 38.6 平方米。城镇居民最高 1 0%收入组人均可安排收入 73205 元, 最低 1 0%收入组人均可安排收入 9547元。 岁暮每百户城镇居民家庭具有家用汽车 58.5 辆。 城镇在岗职工年人均工资 41 002 元,增加 1 0.6%。 2.2 佛山房地产阐发 2.2.1 一级地盘市场 2.2.1 .1 201 1 年佛山地盘市场以商住为焦点 佛山市 201 1 年地盘市场年度买卖环境 佛山南海万达广场可行性研究演讲9  201 1 年地盘市场起头降温, 次要因限购政策的影响使市场发卖情况变得非常低迷,成长商对于后市的灰心预期及资金链断裂的担心而削减拍地。  在高压政策影响下, 核心区域地盘市场交投量较着下降, 成长商立场隆重。 此外,小宗商住用地及镇街地盘起头吸激发展商的目光, 其低总价、 低风险的特点适合在逆市中的房地产开辟。 贸易地块仍是市场关心的核心。 2.2.1 .2 商住用地买卖环境 佛山南海万达广场可行性研究演讲10  4 月 地盘出让面积方面, 共出让 8 宗地块, 此中三块位于佛山新城, 一块位于南海桂城, 出让面积为 39.51 万㎡, 环比大幅上升, 与客岁同期分歧; 成交方面, 共成交 5宗地块, 成交面积为 5.07 万㎡, 环比下跌 86%; 成交金额为 4.26 亿元, 环比下降 78%; 保守市场发卖淡季闪现, 4月份的地盘市场量价呈现大幅度跳水, 小型商住用地为本月 地盘市场买卖的核心, 但成交地块中仍不乏南海、 佛山新城等热点区域的地盘。 2.2.1 .2 201 2 年地盘市场宏观瞻望  201 2 央行放松流动性的预期不竭加强, 对地盘市场有所利好。 地方经济工作会议提出继续实施积极的财务政策和稳健的货泉政策, 连结宏观经济政策的持续性和不变性, 但在现实操作层面上, 货泉政策曾经微调转向, 出格是北京、 上海、 广州、 南京等城市, 房贷利率曾经呈现分歧程度的松动。  佛山地盘资本日 趋稀缺。 按照佛山市地盘总体规划要求, 城镇扶植用地由粗放型向集约型改变, 充实挖掘现有扶植用 地潜力 , 严酷节制城镇用 地规模。 为加强根本设备扶植, 保障需要的交通、 能源、 水利、 社会公共设备及国度、 省重点工程项目标用地, 城乡居民点等非农扶植应充实挖掘现有用地潜力 , 尽量利用闲置地、 非耕地和提高地盘操纵率。 规划期末非农扶植用地总规模节制在 8.66 万公顷(1 29.92 万亩), 占全市地盘总面积的22.51 %。 将来可操纵扶植用地极为严重。  宏观面仍从紧, 走势连结低稳。 现时为市场调控的环节期间, 估计 201 2 年限购政策仍会持续, 地盘市场将会不断连结低调。 供应量、 成交价钱下挫, 抑止高地价当局推地的数量会适量削减而成长商拍地的热情亦不会太高, 出让地块多以底价成交为主, 地王再难呈现。 贸易地产持续受注重从商用物业不限购这个特点出发, 贸易地产在市场中所担任的脚色将会越来越主要, 在地盘市场中所占的比例将逐步加大。 2.2.2 佛山商品房市场  佛山商品房年度发卖量在波动中连结平稳增加趋向, 201 1 年成交总量曾经能够媲美2009 年的兴旺行情。 与长沙、 青岛等生齿规模相当的二线城市比拟, 佛山的房地产市场风险还较小, 具有较大的后续动力 。  201 1 年, 佛山商品房室第供应连结不变, 微涨 4%。 据合富灿烂佛山市场研究监测。 201 1 年, 在“新国八条” 、 “限购” 、 “加息” 、 “限贷” 等政策的打压下, 佛山商品房的新增预售为 839.5 万㎡, 环比 201 0 年微涨 4%。 201 1 年佛山五区商品房成交 56581套, 合共约 633.89 万㎡, 同比下降 1 8.87%。 201 1 年佛山五区商品房成交金额 51 79003 佛山南海万达广场可行性研究演讲11 万元, 均价约为 81 70 元/㎡, 同比上升 9.69%。  201 1 年, 因为调控日 益加码, 全国楼市成交量一般, 特别是一线城市行情十分低迷。 据国度统计局发布的数据, 201 1 年前 1 1 个月 , 全国商品房发卖面积 8.96 万㎡, 增加8.5%, 此中室第发卖面积 7.96 万㎡米, 增加 7.5%。 佛山市 201 1 年一手室第成交 56581 套, 成交面积 633.89 万平米, , 顺德区以微弱的劣势, 险胜南海区 3 个百分点, 领跑佛山五区, 全年成交占佛山总成交量的 37%, 接近 4 成, 南海区则占佛山总成交量的 34%。 这两大区区域面积较广, 镇街和生齿 多, 居民消吃力强, 对商品房室第的需求相对较大, 其次, 这两个区与其他城市交界, 特别广州, 必然程度上吸引了部门广州消费。 2.2.3 佛山非室第市场阐发  佛山写字楼市场。 目前仍然以季华板块和祖庙板块为主导, 但跟着项目标落实, 将来桂城板块和佛山新城板块将成为市场的亮点。  佛猴子寓市场, 从 2004 年呈现保守室第公寓产物阳光公寓后, 公寓产物起头进入佛山的视野。 2007 年, 在佛山房地产的高速成长下, 公寓市场也进入快速成长阶段。随之, 分歧的公寓类型接踵呈现, 包罗商务公寓、 酒店式公寓、 产权式酒店公寓, 也接踵出此刻佛山市场。 从单一的纯室第公寓成长成具有商住功能的商务公寓 ; 从不重视装修和配套设备成长成带有奢华装修与完美的配套设备的高端公寓; 从根基无物业管剃头展成具有星级酒店办理的专业物业办理。 佛山的公寓市场正逐步走向成熟和高端化。 佛山南海万达广场可行性研究演讲12  佛山贸易市场。 强工业弱贸易, 全体成长程度掉队, 全体工业成长程度处于中国前列, 在二线城市中名列前茅, 但贸易成长较为掉队; 整个佛山市高端贸易数量、 大型购物核心数量、 高端品牌数量等, 在划一城市中均排名靠后。 分布较散, 缺乏凝结力强的贸易核心, 贸易次要分为禅城祖庙和桂城两大板块, 两大板块贸易各自 辐射周边区域为主; 目前整个佛山仍没有城市级别辐射力和影响力的贸易核心。 缺乏一站式购物核心, 购物体验差, 但将来有大量中高端购物核心项目供应。 高端消费外流, 无高端项目。 2.2.4 佛山楼市总结  地盘: 201 1 年, 佛山市通过“招拍挂” 公开市场共供应各类型用地 281 宗, 总供使用地面积 1 081 .01 万㎡。 此中工业用地供应为 1 23 宗, 共 552 万㎡, 约占总供地面积的 51 %; 室第用地供应 95 宗, 共 353 万㎡, 约占总供地面积的 33%; 贸易用地供应 36 宗, 共 89.85 万㎡, 约占总供地面积的 8%; 办公用地供应 1 8 宗, 共 67.41 万㎡, 约占总供地面积的 6%; 其他性质的用地供应 9 宗, 共 1 8.73 万㎡, 约占总供地面积的 2%。佛山庞大的成长潜力必将带来新一轮的供应, 估计商品房市场供给量仍将呈现持续上涨态势; 而成交量方面短期内虽有所下滑, 但刚性需求兴旺并占领市场主导, 后市看好。  新增: 受金融危机的影响, 2008 年成交的地盘削减, 间接导致 2009 年的商品房室第新增预售间接下跌 1 4%, 室第市场求过于供, 优良的发卖氛围, 使得开辟商对商住用地的投资开辟热情高涨, 201 0 年新增预售环比 09 年上升 1 6%。 201 1 年, 在“新国八 佛山南海万达广场可行性研究演讲13 条” 、 “限购” 、 “加息” 、 “限贷” 等政策的打压下, 佛山商品房的新增预售为 839.5万㎡, 环比 201 0 年微涨 4%。  成交: 2005 年-2007 年佛山商品室第的成交量呈稳步上升的态势; 08 年遭遇全球金融危机, 商品室第成交量与新增预售一样跌至谷底。 09 年房地产市场苏醒, 成交火爆,为 201 1 来的最高峰, 之后在国度一系列调控政策的影响下, 201 0 年-201 1 年的成交持续走低。 201 1 年稠密出台, 多管齐下的房地产政策效力逐步闪现, 间接导致 201 1 年的成交量大幅下跌, 全年成交 633.89 万㎡, 环比 201 0 年下跌 1 8.9%, 成为仅次于 2008 年的成交低点。 本年受宏观政策影响严峻, 市场后三季度观望氛围稠密, 同时 CPI 从岁首年月一路上扬,央行为调控CPI 上调 6 次存款预备金率和 3 次加息, 这对房地产市场供需两方都有严峻影响。 这两点也是除“限购” 外, 形成本年度佛山市场大幅下滑的次要缘由。  价钱: 2005 年-201 1 年, 佛山楼市的成交均价不断处于快速上升的趋向。 特别是 09年-1 0 年间, 佛山的楼市价钱由 5856 元/㎡间接跳升至 7448 元/㎡, 环比大涨 44%。 201 1年, 在浩繁调控政策的围堵下, 成交均价仍然稳据“8” 字头, 全年成交均价为 81 70 元/㎡, 环比上升 9.7%。 2.3 佛山商品室第市场总体环境 2.3.1 佛山各区涨跌环境  201 1 年度佛山 5 区 1 -1 2 月商品房(含室第和别墅) 成交 5721 2 套, 同比 201 0 年的 69290 套下跌 1 7.43%;  在成交面积方面, 201 1 年佛山全市成交 620.76 万㎡, 同比 201 0 年的 781 .36 万㎡ 佛山南海万达广场可行性研究演讲14 大降 20.55%。  201 1 年佛山全市商品房价钱约为 7674.45 元/㎡, 同比 201 0 年 7448.1 6 元/㎡上涨9.97%。 2.3.2 合作项目阐发 2.3.2.1 重点项目阐发  中海千灯湖一号: 当前供应已 1 86 ㎡大三房和 258 ㎡四方为主, 1 86 ㎡的大三房售比例达到 96.1 2%, 共 258 套, 成交 248 套。 佛山南海万达广场可行性研究演讲15  招商-依云天汇: 总体规模 21 0000 平米, 主力户型 90、 1 03、 1 40、 1 58、 260 平米。 佛山南海万达广场可行性研究演讲16 2.3.2.2 佛山室第供给及成交环境  201 1 年佛山全市室第成交环境  南海区近年商品房室第供求价钱走势。 佛山南海万达广场可行性研究演讲17 2.3.2.3 项目室第产物定位  区域室第产物可分为三品种型, 资本型、 区位型和区位与资本兼有型, 其在产物、价钱、 客户等方面有所分歧  通过对佛山市及南海区商品室第市场供应和成交布局阐发, 南海区房地产市场畅销产物集中在 1 50 平方米三房、 大户型四房; 按本项目客群定位为参考, 项目产物次要定位于首改和再改群体, 并辅以部门终改客户以满足投资型需求的小户型为主。 佛山南海万达广场可行性研究演讲18  打算户型比例如下表: 2.4 佛山市贸易用房阐发 2.4.1 佛山城区贸易市场概况 2.4.1 .1 佛山城区商圈款式阐发  祖庙商圈 : 佛山保守贸易核心, 目 前佛山人气最旺、 房钱最贵的商圈, 辐射至整个大佛山, 将来岭南六合项目将给商圈带来新的契机。 祖庙商圈以祖庙路、 福贤路、 升平路、 锦华路、 松风路为主体, 以兴华商场、 百花广场为焦点, 沿线卖场浩繁, 商品高中低档次齐备, 业态丰硕, 贸易配套完美; 该商圈是目前佛山市辐射面最广、 成长最成熟的大型贸易圈, 贸易空气浓重, 但其位置与交通限制了其更好的成长, 泊车问题较为凸起; 将来大型旧改项目岭南六合将通过丰硕的贸易业态, 带动该商圈实现多元化成长。  城南商圈 : 佛山极具潜力的新兴商圈, 新老城区衔接位置, 交通位置便当, 当局规划制造“四核一带” 中的季华贸易带。 该商圈被描述为佛山“新河汉” , 沿季华路两侧成长, 具有优胜的交通前提; 季华路沿线大型卖场浩繁, 但网点之间较为分离, 呈带状分布, 目前尚未构成焦点购物区域, 商圈内次要商场多为日 常糊口消费; 新一城广场商圈颠末革新, 现成为印象城, 革新后引入了大量时髦潮牌, 定位为区域时髦家庭购物核心, 辐射力将加强, 将来区域还将有万科广场、 王府井百货等大型项目。  桂城商圈 : 佛山核心组团第二大商圈, 目上次要呈两轴线成长, 将来保利水城无望成为桂城商圈第三轴。 桂城商圈东起平一路, 西至南海大道, 南起南新一路, 北至海八路; 目前桂城商圈呈两轴线成长一是南海大道以南海广场和凯德广场为代表的贸易区域;二是桂澜路以城市广场、 百花时代广场、 奥特莱斯为核心区域; 该商圈贸易项目 较为分离, 以南海广场、 凯德广场、 城市广场、 保利水城别离构成四个小型商圈, 均为中档购物核心, 此中保利水城朝高端成长。 佛山南海万达广场可行性研究演讲19  东平商圈:佛山规划的 CBD 区域, 尚无成熟项目, 保利东湾为区域第一个分析体项目, 贸易部门打包整售给凯德商用。 东平新城为佛山将来的新核心, 处于佛山市中南部,以东平河为界, 跨禅城、 顺德两区。 由同济路、 南海大道北滘环镇西路、 佛山一环南线国道围合而成, 总规划面积88.6平方公里。 2009 年起掀起扶植高潮, 总投资 220多亿元的公共文化分析体、 交通枢纽核心、 商务核心、 “CBD” A 区、 汾江路南延、 岭南大道南延、 东平学校等十多项重点项目全面铺开。 将来区域将成为生齿跨越 1 00 万的城市新区。 2.4.1 .2 南海桂城区域现有集中贸易总结  从现有市场现状来看, 区域中低端项目同质化合作激烈, 部门购物核心起头走细分路线, 将来前景不容乐观, 但真正体验好、 规划好、 档次高的一站式休闲、 文娱、 购物核心有较大的成长机遇, 有引领区域贸易升级、 自成一极的机缘。  整个佛山市无在售的集中贸易, 集中贸易以持无为主, 东方广场、 百花时代广场、百花广场之前部门商铺分分发卖。 佛山南海万达广场可行性研究演讲20  201 2 年以来佛山在售贸易不断偏少, 全数为室第底商, 受调控影响, 新增量并无较着纪律, 良多项目虽获得预售许可, 但并未现实推盘。  商铺投资客户特征 佛山南海万达广场可行性研究演讲21 2.4.1 .3 重点合作项目市场阐发 周边合作区域划分: 金融高新区总体划分为 A、 B、 C 三个分区, 本项目地点区域为C 区 。 项目周边金融高新手艺办事区 A 区 佛山南海万达广场可行性研究演讲22 佛山南海万达广场可行性研究演讲23 项目周边金融高新手艺办事区 B 区 佛山南海万达广场可行性研究演讲24 佛山南海万达广场可行性研究演讲25 佛山南海万达广场可行性研究演讲26 项目周边金融高新手艺办事区 C 区 佛山南海万达广场可行性研究演讲27 2.4.1 .4 潜在供应量阐发  地盘成交: 201 1 年, 佛山各类地盘共成交约 286 块, 供应约 1 259 万㎡, 成交面积 佛山南海万达广场可行性研究演讲28 997 万㎡, 此中商住用地成交 261 .78 万㎡, 而商服用地成交 61 .1 3 公顷。 商住、 工业用地的比例仍然占领主导地位, 商住用地、 商服用地及室第用地成交占比则呈现下降。。  地盘供应: 4 月地盘出让面积方面, 共出让 8 宗地块, 此中三块位于佛山新城, 一块位于南海桂城, 出让面积为 39.51 万㎡, 环比大幅上升, 与客岁同期分歧; 成交方面, 共成交 5 宗地块, 成交面积为 5.07 万㎡, 环比下跌 86%; 成交金额为 4.26 亿元, 环比下降78%; 保守市场发卖淡季闪现, 4 月份的地盘市场量价呈现大幅度跳水, 小型商住用地为本月地盘市场买卖的核心, 但成交地块中仍不乏南海、 佛山新城等热点区域的地盘。 2.4.1 .5 本项目客户定位 佛山南海万达广场可行性研究演讲29 佛山南海万达广场可行性研究演讲30 第三章 项目阐发及评价 3.1 地块阐发 3.1 .1 项目位置: 位于广东省佛山市南海区广东金融高新手艺办事区桂澜路与五胜河南路交汇处, 项目北临金融高新区金融城项目, 南接 2至 3层旧厂房, 东靠已拆除旧厂房的规划地块, 西邻桂澜路及保利花圃。 图 3-1 : 项目位置图 佛山南海万达广场可行性研究演讲31 佛山南海万达广场可行性研究演讲32 图 3-2: 佛山南海万达广场项目周边照片 3.1 .2 项目属性解读 项目价值点 : 属性界定: 广佛同城布景下广东金融高新手艺办事区焦点区位大规模地铁上盖城市分析体项目。 佛山南海万达广场可行性研究演讲33 3.2 项目 SWOT 阐发 3.2.1 劣势(S)  佛山南海万达广场项目具备品牌开辟商劣势, 全体起点较高、 依托其强大的招商运营能力可塑造高端商务核心抽象, 以购物核心和贸易街区为诉求点, 客户的承认度高;  佛山南海万达广场依托万达集团成熟的贸易运作模式, 高效快速推进项目, 时间成本低, 并具有一支战役力强, 施行力高的精英团队, 为项目标成功开展供给了坚实的根本;  项目地块位于广东省佛山市南海区广东金融高新手艺办事区桂澜路与五胜河南路交汇处, 市政配套齐备, 周边情况安靖协调, 区域内私停业主、 企事业单元高管人员等高端消费人群稠密, 不只供给了充沛的消费情况, 还包管了较高的消费层级, 堆积效应较着, 市场需求逐步上升;  项目地块千灯湖区域处于佛山市保守豪宅区, 周边遍及运营成熟的优良贸易物业,其作为城市最高端人群的堆积区域, 贸易投资价值天然不问可知。 同时, 周边一线城市受房地产新政影响, 大量资金寻求不变的投资渠道, 因此, 看好项目将来的市场发卖和运营前景。  处所当局对项目认同度高, 鼎力支撑项目标开辟扶植工作, 将项目作为省市的重点项目推进, 项目标开辟扶植进度获得了充实的保障。 3.2.2 劣势(W)  佛山南海万达广场项目基地内部拆迁虽根基完成, 但地块内残剩几栋旧厂房待拆除, 需将清理建筑垃圾, 对项目标施工进度有必然影响。 佛山南海万达广场可行性研究演讲34 3.2.3 机遇(O)  项目处于金融高新区, 地块周边路网发财, 交通便利、 明示性强, 利于塑造高端抽象;  该地块周边的教育机构、 医疗机构、 当局机构较为齐备; 周边区域贸易网点中酒店、餐饮配套设备档次高, 而且周边有购物、 文娱等配套的大型贸易, 万达的进入能够巩固南海地方商贸区和焦点商圈地位, 均衡老城区与高新区域成长, 提拔高新区首位度, 而且是塑造新核心的最佳机缘。  处所当局将佛山南海万达广场项目作为鞭策佛山经济社会双转型、 推进城市和财产升级的省市重点项目来推进, 高度注重项目标开辟扶植工作, 集团内部也将项目作为了广东省示范性项目来办理, 努力将佛山南海万达广场制造为广东省旗舰店, 本项目标成功将对万达集团进一步在佛山甚至广东省内的扩张具有严重意义, 对万达集团将来的成长缔造庞大的经济效益。 3.2.4 要挟(T)  佛山房地产开辟热情高涨, 商住用地供需活跃, 但成交重心逐步转移至二线镇区。  佛山城区运营着成熟的优良贸易物业, 虽然佛山消吃力强劲, 但面对着消费外溢现象, 项目面对着很大的合作和要挟;  国度宏观政策的不确定性, 将在将来时间给项目标发卖形成必然的影响。 阐发结论: 本项目定位为栖身、 购物、 酒店、 餐饮、 文化等多功能为一体的大型、 高端城市分析体,合适市场需求, 在集团的高度注重和处所当局的鼎力支撑下, 佛山南海万达广场项目于 2 年半内建成开业, 而且将打形成为广东成旗舰店, 成为新的城市核心, 为佛山的经济成长和财产升级做出积极贡献, 为万达集团在佛山甚至广东省的进一步 佛山南海万达广场可行性研究演讲35 第四章 项目定位 4.1 产物定位 4.1 .1 贸易部门 按照本地的贸易款式及市场需求, 佛山南海万达广场将建成包罗大型贸易核心、 城市步行街、 写字楼、 酒楼、 高级公寓等多类型业态, 集购物、 餐饮、 文化、 文娱等多种功能于一体的大型城市分析体。 在区域内构成独立的大型商圈, 吸引社会高端消费人群, 成为城市贸易核心。 4.1 .2 室第部门 项目打算扶植约 22.00 万平米(此中地下室 5.85 万平米) 建筑面积的室第, 户型次要以顺应佛山、 广州城区高端消费档次为主。 4.2 客户定位 4.2.1 贸易客户定位  本区域内投资客; 看好贸易将来增值收益以及信赖万达品牌的区域以外的投资客;以房钱收益为方针的手艺性投资客; 从现实体运营的业主; 4.2.2 室第客户定位  室第的焦点客户为佛山、 广州、 深圳等周边城市的投资客; 同时通过项目标分析质量吸引当地投资客及有改善型栖身需求的当地高端客户。 4.3 价钱定位 大贸易出租价钱: 按照我公司估价人员对周边房产市场的查询拜访, 连系该片区的市场潜力及目前市场成交价钱, 分析权衡项目标推出机会、 项目自 身的本质及定位等要素, 考虑区域房钱年增加率 1 0%-1 5%, 本案商铺订价以房钱 280 元/㎡为尺度。 甲级写字楼发卖价钱: 1 8,000 元/㎡; 大贸易外街商铺发卖价钱: 50,000 元/㎡; 城市贸易街商铺发卖价钱: 50,000 元/㎡; 酒楼发卖价钱: 25,000 元/㎡; 佛山南海万达广场可行性研究演讲36 公寓发卖价钱: 1 5,000 元/㎡; 室第发卖价钱: 1 8,000 元/㎡; 室第地下车位发卖价钱: 1 50000 元/个。 佛山南海万达广场可行性研究演讲37 第五章 项目开辟扶植进度放置 5.1 相关工程打算申明 佛山南海万达广场项目地块于 201 2 年 5 月 24 日以总价 20.36 亿元竞拍获得; 本项目标河山证、 用地规划许可证估计在 201 2 年 7 月 取得; 本项目标工程规划许可证、 施工许可证估计在 201 2 年 1 1 月 取得; 估计在 201 2 年 8 月 22 日 开放售楼核心; 估计在 201 2 年 9 月 30 日 发卖室第底商; 估计在 201 2 年 1 2 月 1 8 日发卖一期室第; 估计在 201 2 年 1 2 月 25 日发卖室外步行街; 估计在 201 3 年 3 月 21 日 发卖写字楼; 估计在 201 3 年 5 月 1 3 日 发卖二期室第; 估计在 201 3 年 7 月 30 日 发卖甲级写字楼; 估计在 201 4 年 8 月 29 日 试停业; 估计在 201 5 年 8 月 25 日 室第交付利用。 5.2 项目总包单元 该项目标主体建筑单元为中国建筑第四工程局无限公司(简称中建四局)。 中国建筑第四工程局无限公司(以下简称中建四局), 世界 500 强企业“中国建筑工程总公司” 大型直属主力公司。 A 股上市企业中国建筑股份无限公司(股票名称: 中国建筑代码: 601 668 )全资子公司。 中建四局前身为 1 962 年 8 月 成立的扶植工程部贵州工程公司, 至今已有 49 年汗青。曾先后改名为国度根基扶植委员会第四工程局、 国度扶植工程总局第四工程局。 1 982 年 6月, 中国建筑工程总公司成立后随之改名为中国建筑第四工程局。 2002 年 9 月 27 日 获广东省人民当局入粤核准。 同年 1 2 月 9 日, 四局总部从贵阳市移至广州市正式办公, 作为地方驻粤企业纳入办理。 2004 岁尾四局在中建总公司系统内率先运转国有独资企业董事会轨制,2007 经广东省工商行政办理局核准, 正式改名为中国建筑第四工程局无限公司。 中建四局现具有建筑科研开辟、 勘测、 设想、 施工、 检测为一体的国度衡宇建筑工程总承包特级天分, 已获国度建筑最高荣誉“鲁班奖”、 省部级以上优良工程奖、 国度优良工程 佛山南海万达广场可行性研究演讲38 奖、 全国粉饰金奖等各类荣誉 260 多项, 并持续 20 年被评为“全国守合同重信用企业”、“全国建筑施工企业先辈办理单元” ,被中国建筑业协会评为“首批全国建筑业 AAA 级信用企业”。 中建四局目前自有员工总数近万人, 旗下有 5 个号码公司, 1 个地产公司, 1 个科研设想院, 并在上海、 北京、 贵州、 四川、 厦门、 深圳、 珠海等地域都设立了直营公司, 次要运营范畴集中在华南、 西南、 华东、 京津、 冀、 闽等几个重点运营区域。 因为对广东地域的强力拓展运营, 在广东建筑施工企业中名列前茅, 并成为“中国建筑” 在广东地域排头兵。 近年来, 中建四局在企业鼎新成长中, 逐渐构成了“房建主业、 根本设备扶植、 房地产开辟”三大支持的运营款式, 进入了优良高速成长通道; 特别在房建范畴持续承建了大量 “高、大、 精、 尖” 项目以及多个城市第一高楼, 在国内超高层建筑范畴成为业界领先。 在广州、深圳两地, 中建四局就牵头扶植了广州双地标 441 .75 米的珠江新城西塔以及 539.2 米的珠江新城东塔; 441 .8 米的深圳新地标京基 1 00 国际金融大厦、 广州太古汇广场; 亚洲将来最大轻纺核心广州纺织博览城(85 万平米)、 广州亚运村媒体村等重、 特大项目。 在贵州贵阳、遵义等地, 中建四局正在积极实施旧城革新及城市分析体扶植项目。 在根本设备范畴, 2009年 5 月, 中建四局正式签约云南省石林至锁龙寺高速公路 37.33 亿元的施工承建合同, 缔造了“独家施工总承包全长 1 07 公里的高速公路” 的云南第一、 中国第一。 在广东惠州淡水,由中建四局首个自主开辟的 46 万平米房地产项目“中建 彩虹城” 创下本地发卖第一的奇观。 面向“十二五” 将来成长, 中建四局正以制造“质量企业、 幸福四局” 为引领, 朝着“分析效益、 房地产开辟、 衔接特大型房建项目、 精细化办理、 处理汗青遗留问题” 等五个走在中建系统前列方针不竭前进。 该单元丰硕的施工经验和优良的诺言为项目成功进展供给了顽强的保障。 也为优良的工程质量供给了手艺保障。 佛山南海万达广场可行性研究演讲39 第六章 项目经济测算 6.1 项目可售物业发卖收入测算 6.1 .1 项目室第发卖收入测算 6.1 .2 项目非室第发卖收入测算 6.2 项目总投资估算 按照测算, 项目标总投资为 71 .98 亿元(含地价, 不含发卖税金)。  总投资估算申明 地盘成本 本项目标地盘成本为 227,003 万元 地盘款 20.36 亿元、 市政配套费 1 2,695 万元, 契税及其他相关费用 1 0,708 万元。 佛山南海万达广场可行性研究演讲40 当局行政性事业收费 项目当局行政性事业收费为 26,458 万元 包罗报批报建费及增容配套费。 前期工程预备费 项目前期工程费为 1 1 ,235 万元 包罗勘测测量费、 规划办理费、 三通一平费、 姑且设备费等项目前期工程预备费。 主体建筑(装修) 工程费 项目主体...

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